املاک و مستغلات به طور اساسی تکامل یافته است. سرنوشت جامعه ما در خطر است

املاک و مستغلات از لحاظ تاریخی یک تجارت مادر و پاپ بوده و اکنون هدف موسسات ثروتمند است. چه اتفاقی می افتد که مالکیت خانه کمتر و کمتر در دسترس باشد؟

[ماه] [روز]، [سال]، [ساعت]:[دقیقه][ampm] [منطقه زمانی] به اشتراک بگذارید املاک و مستغلات به طور اساسی تکامل یافته است. سرنوشت جامعه ما در خطر است به اشتراک بگذارید املاک و مستغلات به طور اساسی تکامل یافته است. سرنوشت جامعه ما در خطر است

چند سال پیش، زمانی که من و همسرم منتظر آمدن فرزند دوممان بودیم، ما - مانند بسیاری از کسانی که قبل از ما آمده بودند - در خانه دو خوابه خود احساس تنگی نفس می‌کردیم. با این حال، ما عاشق خیابان‌های پر درخت محله‌مان بودیم، بنابراین شروع به شانه زدن Zillow برای خانه‌های اطراف کردیم. در طی چند ماه آینده تقریباً هر فهرستی را در شعاع پنج مایلی بررسی کردیم. به هر خانه باز رفتیم. ما بیشتر از آن چیزی که بتوانم حساب کنم با مشاوران املاک صحبت کردیم.

در نهایت یک خانه بزرگتر در خیابان ما برای فروش رفت و بقیه آن تاریخ است.

احتمالاً به تدریج جزئیات جستجوی خانه‌مان را فراموش می‌کردم، با این تفاوت که یک سال یا بیشتر بعد، داشتم Airbnb را مرور می‌کردم و سعی می‌کردم جایی برای برخی از خانواده‌های مهمان پیدا کنم. ناگهان چهار ضلعی بزرگ آمریکایی را دیدم که گشتم زده بودم و اکنون به عنوان اجاره کوتاه مدت ذکر شده است. نه چندان پایین تر، خانه ییلاقی را با حیاط محوطه سازی شده دیدم. و ویکتوریایی برگردانده شده بود.

در واقع، هرچه بیشتر در فهرست‌های Airbnb پیمایش می‌کردم، خانه‌های بیشتری پیدا می‌کردم که زمانی در فهرست کوتاه من برای جابه‌جایی قرار داشتند. خیلی زود، به نظر می رسید هر خانه ای که در سال گذشته برای فروش رفته بود، به عنوان اجاره کوتاه مدت تبدیل شده بود.

نمی‌دانم بازار چگونه می‌تواند این همه اجاره کوتاه‌مدت را در خانه‌های قدیمی خالی از سکنه در محله‌های آرام دریاچه نمک پشتیبانی کند.

اما این تجربه تغییرات عظیمی را که اخیراً صنعت مسکن را تحت تأثیر قرار داده است برجسته کرد. یک نسل پیش، والدین من ممکن بود در طول جستجوی خانه خود با سایر ساکنان احتمالی رقابت کنند. این اتفاق امروز هم می‌افتد، اما اکنون این رقابت شامل افرادی می‌شود که به طور مؤثر هتل‌ها را در محله‌های مسکونی اداره می‌کنند، صاحبخانه‌های وال استریت و شرکت‌های بزرگ با سرمایه‌گذاری خطرپذیر.

تقریباً هیچ یک از این بازیکنان یک دهه و نیم پیش وجود نداشته است. و آنها در همان زمان افزایش یافته اند که قیمت خانه برای رکورد ارتفاعات صعود کرده است. این یک بازار مسکن وحشیانه رقابتی در آنجا است ، و بنابراین منطقی است که این انواع جدید از سرمایه گذاران املاک و مستغلات باعث ایجاد احساس دلهره آور شده اند که مسکن برای بسیاری از آمریکایی ها از دسترس خارج می شود.

خبر خوب این است که حتی با وجود همه اختلال در سالهای اخیر ، نرخ مالکیت خانه در ایالات متحده بسیار پایدار است.

اما این روند به وضوح نشان می دهد که رقابت در حال افزایش است ، و اگر می خواهیم مردم در آینده فرصت های یکسانی داشته باشند - یا افراد بهتر - مانند مردم در گذشته مسکن را پیدا کنند ، ما نیاز به فعال بودن داریم. به همان اندازه که من تمایل به طرفداری از بازارهای آزاد دارم ، شدت تغییرات در بازار مسکن اواخر به این معنی است که این فقط چیزی نیست که بتوانیم به آن فرصت دهیم. ما احتمالاً به چند قانون دیگر احتیاج خواهیم داشت.

آنچه در اینجا مورد بحث قرار می گیرد ، بدیهی است که بهزیستی مادی افرادی که به مسکن نیاز دارند ، یعنی همه می گویند.

اما چیزی عمیق تر نیز وجود داردایالات متحده مدتهاست که بوده است و صریحاً خود را به عنوان ملتی از صاحبان خانه فکر می کند. این واقعیت که بیشتر آمریکایی ها می توانند خانه های خود را صاحب خانه خود کنند ، حداقل در مقایسه با دنیای فئودالی قدیمی و وحشتناک ، و برای ایده یک جامعه دموکراتیک ضروری بود. مردم تا حدودی خود را از نظر سیاسی اداره می کردند زیرا آنها بر دارایی خود حاکم بودند.

ما هرگز در دستیابی به این ایده کامل نبودیم و تعداد زیادی از افراد کنار گذاشته شدند. و در طی دو قرن گذشته ، ما شاید به عنوان سایر جهان که گرفتار شده اند ، منحصر به فرد تر شویم. اما این ایده از ملتی از مالکان زمین در ایده آمریکا پخته می شود. و این بدان معناست که اگر مسکن به تدریج فراتر از درک روزمره آمریکایی ها باشد ، ما خطر از دست دادن نه تنها سقف های بالای سر خود بلکه این احساس را داریم که ما به عنوان یک مردم چه کسی هستیم.

آیا سرمایه گذاران شرکت واقعاً همه مسکن را در حال غرق شدن هستند؟

از نظر تاریخی ، سرمایه گذاری در مسکن در سطح بیش از حد انجام شد. ممکن است شخصی قطعه خالی را در کنار خانه خود خریداری کند و یک خانه دوم یا ساختمان آپارتمان کوچک را به عنوان منبع درآمد اضافی بسازد. مطمئناً برخی از توسعه دهندگان از سایرین بزرگتر بودند ، اما این مقیاس توسعه در گذشته به همین دلیل محلات قدیمی مانند راه های سالت لیک سیتی چنین سهام متنوعی دارند. توسعه دهندگان مختلف با دیدگاههای مختلف ، این نوع مکان ها را با گذشت زمان ، بسته به صورت بسته ساخته اند. این به نوبه خود وصله ای از سرنشینان مالک و بیشتر صاحبان سرمایه گذار محلی ایجاد کرد. و این حتی در اواخر دهه 1960 و 1970 صادق بود ، هنگامی که مکانهایی مانند لس آنجلس شاهد انفجار توسعه بودند که شامل هزاران ویژگی سرمایه گذاری محلی معروف به Dingbats بود.

مقررات جدید ساختمان و تأمین مالی در دهه های پایانی قرن بیستم شروع به تغییر چشم انداز مسکن کرد. به تدریج ، موسسات بزرگتر شروع به سرمایه گذاری بیشتر در مسکن کردند و ابتدا بیشتر روی ساختمانهای چند خانواده تمرکز کردند.

با این حال ، پس از رکود بزرگ ، قیمت خانه را پایین آورد و به وفور سلب حق اقامه دعوی کرد ، شرکت های بزرگ نیز خانه های تک خانواده ای را تشکیل دادند و تهاجمی کردند.

این ثابت شد که یک لحظه تغییر پارادایم است. ناگهان ، خرید خواص سرمایه گذاری یک خانواده فقط چیزی برای مادر و پاپ نبود که خانه را در کنار هم می خواست. حالا برای وال استریت بود. شرکت هایی که در این دوره از کار خود خارج شده اند عبارتند از AMH ، قبلاً American Homes 4 Rent ، که در سال 2012 تأسیس شد و امروز یک کاتالوگ بیش از 60،000 خانه اشغال شده توسط نزدیک به 200،000 مستاجر را نشان می دهد. دعوت از خانه ها ، که در سال 2012 نیز تأسیس شده است ، در وب سایت خود یادداشت می کند که "80،000 خانه و شمارش" دارد.

هر دو شرکت در بورس اوراق بهادار نیویورک معامله می شوند.

سایر بازیکنان اصلی در بخش اجاره یک خانواده شامل Tricon Residential و Progress Residential هستند. در مجموع ، این شرکت ها صدها هزار خانه تک خانواده در سراسر ایالات متحده دارند

مربوط

• بازار مسکن لوکس - اما این "حومه لوکس" در حال رشد است
• آیا پس از فروپاشی بانک سیلیکون ولی ، بازارهای مسکن غربی برای درد بیشتر وجود دارد؟

چند سال پس از ظهور صاحبخانه‌های بزرگ نهادی، گروه دیگری با بودجه خوب وارد بازی شد: به اصطلاح «خریداران فوری» که در نهایت به «iBuyers» خلاصه شد. این شرکت‌ها به‌طور موثری از فناوری‌های خانگی استفاده می‌کنند. آنها با استفاده از الگوریتم‌های قیمت‌گذاری پیشرفته، پیشنهادات نقدی برای خانه‌ها ارائه می‌کنند، آن خانه‌ها را بازسازی می‌کنند، و سپس می‌چرخند و آن‌ها را می‌فروشند. بزرگترین بازیگر در این فضا Opendoor است که در سال 2014 تاسیس شد و در ابتدا تا حدی توسط Softbank، یک صندوق سرمایه گذاری بزرگ ژاپنی که از شرکت هایی مانند WeWork و DoorDash نیز حمایت می کرد، تامین مالی شد.

Opendoor در سال 2020 عمومی شد و سال گذشته کمی کمتر از 40000 خانه را فروخت - اگرچه 1. 4 میلیارد دلار نیز از دست داد و با سؤالاتی در مورد دوام خود در بازار مسکن کندتر مواجه است.

و سپس نوع سرمایه‌گذارانی است که هنگام جستجو در محله‌ام متوجه شدم: Airbnb. اگرچه اپراتورهای اجاره کوتاه مدت فردی اغلب محلی هستند، این مورد استفاده جدید برای مسکن شبیه iBuying است به این معنا که با پیشرفت در فناوری امکان پذیر شده است. همچنین به سرمایه‌های مخاطره‌آمیز و پلتفرم‌های پیشران وال استریت مانند Airbnb و Vrbo متکی است.

برای اینکه بفهمم این بخش چقدر بزرگ است، با AirDNA، یک شرکت تحلیلی که اجاره های کوتاه مدت را ردیابی می کند، تماس گرفتم. آنها به من گفتند که تا ژانویه، منطقه سالت لیک سیتی 4563 اجاره کوتاه مدت در دسترس داشته است که نسبت به سال قبل جهش 28 درصدی داشته است. تقاضا برای اجاره کوتاه‌مدت در منطقه دریاچه نمک به طور کلی از ابتدای همه‌گیری در حال افزایش بوده است و از ابتدای سال بیشتر از هر زمان دیگری از سال 2019 بوده است. تقاضای اجاره کوتاه مدت در سالت لیک سیتی، با بیش از 600000 شب اقامت.

نمودار زیر بر اساس داده‌های AirDNA است و تعداد کل اجاره‌های کوتاه‌مدت در دریاچه نمک را نشان می‌دهد که به سال 2018 بازمی‌گردد. و در حالی که فراز و نشیب‌هایی به خصوص در طول همه‌گیری وجود داشته است، روند کلی در واقع صعودی است.

واضح است که iBuyers و سرمایه گذاران بزرگ سهم بازار خود را در سال های اخیر افزایش داده اند. و مادر و پاپ های کوچک - یا سرمایه گذارانی که بین یک تا نه ملک دارند - سهم خود را از دست داده اند.

اما داده ها همچنین نشان می دهد که مؤسسات بزرگ هنوز اقلیت کوچکی از چشم انداز کلی سرمایه گذاری هستند. و سهم کل بازاری که به سرمایه گذاران می رسد خیلی بیشتر از یک دهه قبل نیست. چیزها در واقع آنقدر تغییر نکرده اند.

نمودار نیز همین داده ها را برای فونیکس نشان می دهد.

سرمایه گذاران به وضوح سهم خود را از بازار ققنوس بالا برده اند ، و داده ها نشان دهنده نقش شهر به عنوان مرکز فعالیت برای مفاهیم جدید مانند Ibuying است. اما حتی در آن زمان ، موسسات هنوز هم بازیکنان اقلیت هستند.

این بدان معنا نیست که بازار مسکن در حال حاضر وحشیانه نیست. این است. قیمت خانه در طول این بیماری همه گیر برای رکورد بالایی افزایش یافته است ، و در جریان گزارش در مورد صنعت ، من به طور معمول با نمایندگان املاک و مستغلات که در بسیاری از جنگ های مناقصه ای که به نظر می رسد مانند جانبازان جنگی گریزر بوده اند ، صحبت می کنم. قیمت خانه به تازگی کاهش یافته است ، اما نرخ وام در حال حاضر به بالاترین نقطه آنها در دهه ها افزایش یافته است - به این معنی که حتی با قیمت های پایین تر ، خانه ها مقرون به صرفه تر نیستند.

اما لازم به ذکر است که تغییرات اساسی و اختلال در تأمین مالی هنوز هم نیروهای نسبتاً محدودی در املاک و مستغلات هستند.

چه کاری می توانیم انجام دهیم تا مسکن در دسترس تر شود؟

خوشبختانه ، هیچ راه حل برای مقابله با عوامل زیادی که در بحران مسکن نقش دارند ، وجود ندارد.

یکی از محبوب ترین راه ها برای مقابله با مشکلات فوق ، سرکوب اجاره های کوتاه مدت است. به عنوان مثال ، چند سال پیش ، لیست های سبک Airbnb لس آنجلس را به اقامتگاه های اصلی میزبان محدود کرد و درپوش را در مورد مدت طولانی اجاره این خواص تحمیل کرد. تعداد زیادی از شهرهای دیگر از این خواستگاری پیروی کرده اند ، غالباً با هدف قرار دادن خانه ها در دسترس ساکنان بلند مدت.

در شهر من ، سالت لیک ، Airbnbs از نظر فنی در همان دسته از هتل ها قرار می گیرد زیرا مدت زمان اجاره بسیار کوتاه است ، و از این رو نیز در مناطق مسکونی از نظر فنی غیرقانونی هستند.

مقابله با Airbnbs میوه نسبتاً کم است. حتی میوه های آویز پایین حتی قوانینی را نیز که در حال حاضر روی کتاب ها هستند ، اجرا می کند. گذشته از جاهایی مانند سالت لیک ، که در آن اجاره های کوتاه مدت فراوان اما از نظر فنی مجاز نیست ، گزارش اخیر از لس آنجلس نشان می دهد که قوانین پیشگام مگاپولیس اساساً غیرقابل اجرا است و به هزاران واحد مسکن اجازه می دهد تا بازار را ترک کنند.

مربوط

• داده های سرشماری: در سال 2022 چه شهرستانهایی بیشترین رشد را در یوتا افزایش داد؟
• چه زندگی در اتوبوس آبی در مورد چالش برای کمک به بی خانمان ها می گوید

ریزگرد در سایر سرمایه گذاری های نهادی در مسکن یک مهره سخت تر برای شکستن است ، اگرچه برخی از قانونگذاران در تلاش هستند. در پاییز گذشته ، گروهی از دموکرات ها "قانون صاحبخانه Wall Street Street" را در کنگره معرفی کردند ، که می تواند مزایای مالیاتی خاصی را برای شرکت هایی با پرتفوی عظیم اجاره یک خانواده انکار کند. این لایحه در حال حاضر متوقف شده است ، و اگر من صادق باشم ، من در مورد امکان سنجی آن و احتمال آن که تا به حال از حمایت کافی برای تبدیل شدن به قانون برخوردار شود ، سؤالاتی دارم. اما هر اتفاقی بیفتد ، این یک نقطه شروع مفید در بحث است که باید اتفاق بیفتد.

اما همچنین به یاد داشته باشید که چگونه اخلالگران فقط بازیکنان اقلیت هستند؟به عنوان بخشی از گزارش شغلی من در بازار مسکن ، من به طور معمول با اقتصاددانان مصاحبه می کنم و از آنها می پرسم که چرا مسکن بسیار گران است. و به معنای واقعی کلمه هر بار ، آنها به من می گویند بزرگترین مسئله این است که ما سالهای زیادی را صرف ساخت مسکن خیلی کم کرده ایم. در سال 2021 ، جف تاکر ، اقتصاددان ارشد زیلو ، این موضوع را "ساختاری اساسی" توصیف کرد و به من گفت که این مشکل از سال 2007 ادامه داشته است.

این یک مشکل مستند است و نمودار زیر نشان می دهد که در طول ساختمان همه گیر انتخاب شده است-هرچند که طی یک سال گذشته بار دیگر کند شده است.

در هر صورت ، نکته این است که بخشی از راه حل کمبود مسکن شامل چگونگی برخورد با مجموعه ای از انواع جدیدتر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. اما بخش دیگری از راه حل - و مسلماً بزرگترین بخش - همچنین فهمیدن چگونگی ساخت خانه های بیشتر است.

این فقط مسکن در معرض خطر نیست. این روح جامعه ما است

اینکه مردم باید بتوانند مکانهایی برای زندگی پیدا کنند ، بدیهی است. پیگیری خوشبختی ، حداقل ، یک سقف روی سر شخص است. و ارزش این را دارد که هزینه مسکن را صرفاً به این دلیل که زندگی بسیاری از افراد را در کوتاه مدت بهتر می کند ، بفهمید.

اما در اینجا ایده عمیق تری نیز وجود دارد. در سال 1835 ، الكسیس دی توكویل ، اشرافی فرانسوی ، كتاب اصلی خود "دموكراسی در آمریكا" را بر اساس سفرهای خود در آن زمان كه هنوز هم جوان است ، منتشر كرد. در این کتاب ، De Tocqueville خاطرنشان می کند که بین قدرت و زمین رابطه اساسی وجود دارد. با بازگشت قرن ها ، این مالکیت زمین بود که به اشراف اروپایی اجازه می داد تا بر سوژه های خود کنترل کند.

اما با تقسیم و توزیع زمین، همانطور که در قاره آمریکا اتفاق افتاد، قدرت نیز بیشتر توزیع شد. برابری گسترش یافت. دموکراسی ممکن شد. به عبارت دیگر، دو توکویل دریافت که آنچه آزمایش آمریکا را از رژیم باستانی فرانسه و همتایانش متمایز می‌کند این بود که مردم هم قدرت و هم زمین را در اختیار داشتند.

دی توکویل از تغییراتی که در اوایل آمریکا مشاهده کرد هیجان‌زده بود، اما مشاهدات او امروز به ما هشدار می‌دهد: اگر گسترش مالکیت زمین به افراد بیشتری به تقویت دموکراسی کمک می‌کند، عکس این موضوع نیز باید صادق باشد. به عبارت دیگر، اگر مالکیت خانه در نهایت غیرقابل دسترس شود، جامعه دموکراتیک و کثرت گرای ما نیز ضعیف تر می شود. اگر زمین در دست‌های کمتری متمرکز شود، قدرت نیز متمرکزتر می‌شود. بنابراین این فقط در مورد رفاه مادی یا بالا رفتن از نردبان املاک نیست. این در مورد این است که ما می خواهیم در چه نوع جامعه ای زندگی کنیم.

خبر خوب این است که تا کنون، به نظر می رسد که ما همه چیز را خوب انجام می دهیم. جدای از اختلال و افزایش هزینه ها، نرخ مالکیت خانه در ایالات متحده در شش دهه گذشته به سختی تغییر کرده است. در پایان سال 2022، 65. 9٪ بود. از سال 1965 تا کنون، نرخ مالکیت خانه هرگز به زیر 62 درصد کاهش یا بالاتر از 70 درصد نرسیده است.

یعنی با وجود همه چیز، ما هنوز یک ملت صاحب خانه هستیم. اما اگر می‌خواهیم همینطور بمانیم و اطمینان حاصل کنیم که ملتی هستیم که توسط مردم اداره می‌شود، بهتر است اطمینان حاصل کنیم که مردم همچنان به خانه‌ها دسترسی دارند.